I. Thẩm định dự án đầu tư

1. Tổng quan về thẩm định dự án đầu tư

Dự án đầu tư là tài liệu do chủ đầu tư chịu trách nhiệm lập, trong đó trình một cách bày hết sức đầy đủ và chi tiết các nội dung có liên quan đến việc thực hiện đầu tư sau này nhằm mục đích khẳng định được sự đúng đắn của chủ trương đầu tư và hiệu quả của đồng vốn. Dự án đầu tư là văn kiện phản ánh trung thực kết quả nghiên cứu cụ thể toàn bộ các vấn đề về: thị trường, kinh tế, kỹ thuật, tài chính…có ảnh hưởng trực tiếp tới sự vận hành, khai thác và tính sinh lợi của công cuộc đầu tư.

Thẩm định dự án đầu tư là việc nghiên cứu, phân tích khách quan, khoa học, toàn diện tất cả nội dung kinh tế kỹ thuật của dự án, đặt trong mối tương quan với môi trường tự nhiên, Kinh tế xã hội để quyết định đầu tư, tài trợ vốn cho dự án.

Đây là một quá trình kiểm tra đánh giá các nội dung cơ bản của dự án một cách độc lập, tách biệt với quá trình soạn thảo dự án. Thẩm định dự án tạo cơ sở vững chắc cho hoạt động đầu tư có hiểu quả. Các kết luận rút ra từ quá trình thẩm định là cơ sở để các đơn vị, cơ sở, cơ quan có thẩm quyền của nhà nước ra quyết định đầu tư, cho phép đầu tư hoặc tài trợ cho dự án.

2. Đối tượng thẩm định giá

- Dự án Bất động sản

- Dự án khu công nghiệp

- Dự án Cảng, mỏ, thủy điện,…

3. Mục đích thẩm định giá

- Giúp cho các chủ đầu tư, doanh nghiệp muốn đầu tư khắc phục được tính chủ quan của người lập dự án và giúp cho việc phát hiện, bổ sung những thiếu sót trong từng nội dung phân tích của dự án, từ đó giúp chủ đầu tư lựa chọn được phương án đầu tư tốt nhất.

- Giúp cơ quan quản lý nhà nước đánh giá được tính phù hợp của dự án đối với quy hoạch phát triển chung của ngành, quốc gia trên các mặt mục tiêu, quy mô, hiệu quả;

- Xác định được mặt lợi, hại của dự án;

- Giúp các nhà tài trợ có quyết định chính xác có tài trợ cho dự án hay không;

- Xác định rõ tư cách pháp nhân của các bên tham gia đầu tư.

4. Hồ sơ thẩm định giá

• Tờ trình của chủ đầu tư kèm theo báo cáo nghiên cứu;
• Văn bản thông qua báo cáo nghiên cứu khả thi;
• Các văn bản có giá trị pháp lý;
• Văn bản xác nhận khả năng huy động …
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Quyết định giao đất;
• Quy hoạch chi tiết dự án;
• Các bản vẽ quy hoạch dự án …

II. Thẩm định giá trung tâm thương mại, khách sạn…

1. Tổng quan về thẩm định giá trung tâm thương mại, khách sạn …

Trung tâm thương mại, khách sạn, nhà hàng… là loại hình tổ chức kinh doanh thương mại hiện đại, đa chức năng, bao gồm tổ hợp các loại hình cửa hàng, cơ sở hoạt động dịch vụ; hội trường, phòng họp, văn phòng cho thuê… (đối với trung tâm thương mại), các phòng hội trường, các loại phòng nghỉ,… (đối với nhà hàng, khách sạn…) được bố trí tập trung, liên hoàn trong một hoặc một số công trình kiến trúc liền kề; đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích kinh doanh, trang bị kỹ thuật và trình độ quản lý, tổ chức kinh doanh; có các phương thức phục vụ văn minh, thuận tiện đáp ứng nhu cầu phát triển hoạt động kinh doanh thương nhân vầ thoả mãn nhu cầu về hàng hoá, dịch vụ của khách hàng.

Việc ước tính giá trị các trung tâm thương mại, nhà hàng, khách sạn không phải là một công việc đơn giản, phụ thuộc vào dòng thu nhập ròng và không có công thức cho việc ước tính thu nhập đó.

* Các yếu tố ảnh hưởng:

- Vị trí của khách sạn, trung tâm thương mại: Vị trí càng thuận lợi giá trị càng cao (thuận tiện buôn bán, đi lại, trung tâm…)

- Cơ sở vật chất: mới, cũ, hiện đại, lỗi thời, hư hỏng…

- Đối thủ cạnh tranh hiện tại và tiềm năng: các khách sạn, trung tâm thương mại đã xây dựng cùng khu và các dự án đang có.

- Dự đoán về số lượng khách hàng sử dụng dịch vụ.

2. Đối tượng thẩm định giá

- Trung tâm thương mại

- Nhà hàng, khách sạn, resort,…

3. Mục đích thẩm định giá

- Thế chấp vay vốn, bảo lãnh ngân hàng
- Đền bù giải tỏa
- Mua bán, chuyển nhượng, đầu tư góp vốn liên doanh liên kết
- Xử lý nợ, bán đấu giá, giải thể doanh nghiệp
- Phân chia tài sản, xử lý tài sản trong các vụ việc
- Hạch toán kế toán, tính thuế
- Cổ phần hóa doanh nghiệp, mua, bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A)
- Và các mục đích khác

4. Hồ sơ thẩm định giá

- Giấy yêu cầu thẩm định giá trung tâm thương mại, khách sạn do khách hàng lập

- Các chứng từ khác có liên quan tới tài sản khách sạn, trung tâm thương mại phục vụ cho việc thẩm định.